Eine realistische Wertermittlung ist das Fundament eines erfolgreichen Immobilienverkaufs. Der richtige Preis entscheidet darüber, wie schnell und zu welchem Erlös Ihre Immobilie verkauft wird.

Zu hoher Preis:

• Wenige oder keine Interessenten
• Lange Standzeit auf den Immobilienportalen
• Die Immobilie wird zum „Ladenhüter” – Käufer werden misstrauisch
• Am Ende oft ein niedrigerer Preis als bei realistischer Bewertung von Anfang an

Zu niedriger Preis:

• Schneller Verkauf, aber deutlich unter Wert
• Verschenktes Geld – oft mehrere Zehntausend Euro
• Nachträgliche Reue und Unzufriedenheit

Der optimale Preis:

• Hohes Interesse von qualifizierten Käufern
• Verkauf innerhalb weniger Wochen
• Bestmöglicher Erlös für Ihre Immobilie

Bei IMMORath bieten wir Ihnen eine kostenlose Immobilienbewertung direkt vor Ort an – fundiert, marktgerecht und unverbindlich.

2. Die drei anerkannten Bewertungsverfahren

In Deutschland gibt es drei gesetzlich anerkannte Verfahren zur Immobilienbewertung, die in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelt sind.

Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren ist das gängigste Verfahren für Wohnimmobilien. Dabei wird der Wert Ihrer Immobilie anhand tatsächlicher Verkaufspreise vergleichbarer Objekte in der Umgebung ermittelt.

• Geeignet für: Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser, Grundstücke
• Vorteil: Sehr marktnah, da reale Verkäufe als Grundlage dienen
• Voraussetzung: Ausreichend Vergleichsobjekte müssen vorhanden sein

In Freiburg ist das Vergleichswertverfahren besonders aussagekräftig, da der Gutachterausschuss umfangreiche Daten zu Verkaufspreisen veröffentlicht.

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren wird vor allem bei vermieteten Immobilien und Anlageimmobilien eingesetzt. Der Wert ergibt sich aus den erzielbaren Mieteinnahmen.

• Geeignet für: Mehrfamilienhäuser, vermietete Wohnungen, Gewerbeimmobilien
• Vorteil: Berücksichtigt die Rendite der Immobilie
• Berechnung: Jahresreinertrag × Vervielfältiger + Bodenwert

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren orientiert sich an den Herstellungskosten der Immobilie. Es berechnet, was ein Neubau heute kosten würde, abzüglich der Alterswertminderung.

• Geeignet für: Selbstgenutzte Einfamilienhäuser, besondere Immobilien
• Vorteil: Unabhängig von Vergleichsobjekten
• Berechnung: Bodenwert + Gebäudesachwert (Herstellungskosten minus Alterswertminderung)

3. Welche Faktoren beeinflussen den Immobilienwert?

Der Wert einer Immobilie in Freiburg wird von zahlreichen Faktoren beeinflusst:

Lage – der wichtigste Faktor:

• Stadtteil und Mikrolage (Straße, Ausrichtung, Nachbarschaft)
• Infrastruktur (ÖPNV-Anbindung, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen)
• Nähe zu Grünflächen, Universität oder Innenstadt
• Lärmbelastung und Umwelteinflüsse

Zustand und Ausstattung:

• Baujahr und Gebäudesubstanz
• Durchgeführte Modernisierungen (Heizung, Fenster, Dach, Bad)
• Energieeffizienz und Energieausweis-Klasse
• Ausstattungsstandard (einfach, mittel, gehoben)

Größe und Schnitt:

• Wohnfläche und Grundstücksgröße
• Raumaufteilung und Grundriss
• Anzahl der Zimmer, Bäder und Balkone
• Nutzbare Zusatzflächen (Keller, Dachboden, Garage)

Marktlage:

• Aktuelle Nachfrage in Freiburg
• Zinsniveau und Finanzierungsbedingungen
• Saisonale Schwankungen
• Allgemeine Wirtschaftslage

4. Immobilienpreise in Freiburg nach Stadtteilen

Die Preise in Freiburg variieren je nach Stadtteil erheblich:

Diese Preise sind Durchschnittswerte (Stand Anfang 2026). Der tatsächliche Wert Ihrer Immobilie kann je nach Zustand, Ausstattung und konkreter Lage erheblich abweichen. Eine individuelle Bewertung vor Ort ist daher unerlässlich.

5. Kostenlose Bewertung vs. kostenpflichtiges Gutachten

Je nach Zweck der Bewertung kommen unterschiedliche Optionen in Frage:

Unsere Empfehlung: Für den Immobilienverkauf reicht in den meisten Fällen eine kostenlose Maklerbewertung völlig aus. Bei IMMORath erhalten Sie eine fundierte Wertermittlung vor Ort – basierend auf aktuellen Marktdaten, Vergleichsobjekten und unserer langjährigen Erfahrung im Freiburger Immobilienmarkt.

Ein kostenpflichtiges Verkehrswertgutachten eines zertifizierten Sachverständigen ist dann sinnvoll, wenn die Bewertung für gerichtliche oder behördliche Zwecke benötigt wird – etwa bei Erbstreitigkeiten, Scheidungen oder steuerlichen Angelegenheiten.

6. So läuft eine Immobilienbewertung bei IMMORath ab

Schritt 1 – Kontaktaufnahme:
Sie kontaktieren uns telefonisch, per E-Mail oder über unser Online-Formular. Wir vereinbaren einen Termin zur Besichtigung Ihrer Immobilie.

Schritt 2 – Besichtigung vor Ort:
Unser Experte besichtigt Ihre Immobilie und erfasst alle wertrelevanten Merkmale: Lage, Zustand, Ausstattung, Modernisierungen und Besonderheiten.

Schritt 3 – Marktanalyse:
Wir analysieren aktuelle Verkaufspreise vergleichbarer Immobilien in Ihrer Umgebung und berücksichtigen die aktuelle Marktlage in Freiburg.

Schritt 4 – Wertermittlung:
Auf Basis der Besichtigung und Marktanalyse ermitteln wir den realistischen Marktwert Ihrer Immobilie.

Schritt 5 – Persönliche Beratung:
Wir präsentieren Ihnen das Ergebnis und beraten Sie zu den nächsten Schritten – ob Verkauf, Vermietung oder Halten. Unverbindlich und kostenlos.

7. Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Was kostet eine Immobilienbewertung in Freiburg?
Bei IMMORath ist die Immobilienbewertung vor Ort kostenlos und unverbindlich. Ein gerichtsfestes Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen kostet je nach Aufwand zwischen 1.500 und 3.500 Euro.

Wie lange dauert eine Immobilienbewertung?
Die Besichtigung vor Ort dauert in der Regel 30 bis 60 Minuten. Das Ergebnis der Bewertung erhalten Sie innerhalb weniger Tage.

Kann ich den Wert meiner Immobilie online ermitteln?
Online-Bewertungstools liefern nur eine grobe Einschätzung. Sie berücksichtigen weder den tatsächlichen Zustand noch besondere Merkmale Ihrer Immobilie. Eine persönliche Bewertung vor Ort ist deutlich genauer und zuverlässiger.

Wie oft sollte ich meine Immobilie bewerten lassen?
Wir empfehlen eine Neubewertung, wenn Sie einen Verkauf planen, sich die Marktsituation deutlich verändert hat oder wenn wichtige Modernisierungen durchgeführt wurden.

Beeinflusst der Energieausweis den Immobilienwert?
Ja, die Energieeffizienz hat einen zunehmenden Einfluss auf den Immobilienwert. Immobilien mit schlechter Energieklasse (F, G, H) erzielen in der Regel niedrigere Preise, da Käufer Sanierungskosten einkalkulieren.

Fazit – Der richtige Preis ist der Schlüssel zum Erfolg

Eine professionelle Immobilienbewertung ist der wichtigste Schritt vor jedem Verkauf. Sie schützt vor finanziellen Verlusten und bildet die Grundlage für eine erfolgreiche Vermarktung. In Freiburg, wo die Preise je nach Lage stark variieren, ist eine individuelle Bewertung vor Ort besonders wichtig.

Lassen Sie Ihre Immobilie jetzt kostenlos bewerten – wir beraten Sie gerne!

📞 Tel: +49 175 56 19 155
📧 E-Mail: kontakt@immorath.de

Über den Autor: Hannes Rath
Gründer von IMMORath – Immobilienmakler Freiburg. Ausgezeichnet als Capital Top-Makler mit 5-Sterne-Höchstnote. Top Dienstleister 2025 – Proven Expert. ImmoScout24 Gold Partner. ImmoWelt Business Partner. Mit langjähriger Erfahrung im Freiburger Immobilienmarkt berät er Eigentümer beim erfolgreichen Verkauf ihrer Immobilie.