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Immobilienmarkt Freiburg 2026 – Preise, Trends & Prognosen
Wie entwickelt sich der Immobilienmarkt in Freiburg 2026? Ob Sie kaufen, verkaufen oder investieren möchten – aktuelle Marktdaten sind die Grundlage für jede Immobilienentscheidung. In diesem Marktbericht erfahren Sie alles über die aktuellen Quadratmeterpreise, die Preisentwicklung der letzten Jahre und unsere Prognose für den Freiburger Immobilienmarkt. Als Capital Top-Makler mit 5-Sterne-Höchstnote kennen wir den lokalen Markt aus erster Hand.
1. Aktuelle Immobilienpreise in Freiburg (Stand 2026)
Inhaltsverzeichnis
Freiburg im Breisgau zählt zu den teuersten Städten in Baden-Württemberg. Die hohe Lebensqualität, die Universität, das milde Klima und die Nähe zu Frankreich und der Schweiz sorgen für eine konstant hohe Nachfrage.
Durchschnittliche Quadratmeterpreise in Freiburg:
| Immobilienart | Durchschnittspreis (€/m²) | Spanne (€/m²) |
|---|---|---|
| Eigentumswohnungen | ca. 5.100 – 5.470 | 2.365 – 10.294 |
| Einfamilienhäuser | ca. 5.080 – 5.540 | 2.340 – 11.075 |
| Mehrfamilienhäuser | ca. 3.200 – 4.500 | 2.000 – 6.500 |
| Grundstücke | ca. 450 – 1.200 €/m² | je nach Lage |
Im Vergleich zu anderen Städten in Baden-Württemberg liegt Freiburg preislich auf einem ähnlichen Niveau wie Heidelberg, jedoch unter Stuttgart und Konstanz.
2. Preisentwicklung der letzten 5 Jahre
Der Freiburger Immobilienmarkt hat in den letzten Jahren eine bewegte Entwicklung durchlaufen:
2020 – 2021: Starker Anstieg
- Niedrige Zinsen und hohe Nachfrage trieben die Preise nach oben
- Preissteigerung von 8 bis 12 % pro Jahr
- Besonders starke Nachfrage in den Stadtteilen Wiehre, Herdern und Vauban
2022 – 2023: Zinswende und Preiskorrektur
- Die EZB-Zinserhöhungen bremsten den Markt deutlich
- Baufinanzierungszinsen stiegen von unter 1 % auf über 4 %
- Preisrückgänge von 5 bis 10 % in einigen Segmenten
- Längere Vermarktungszeiten und weniger Transaktionen
2024 – 2025: Stabilisierung
- Der Markt hat sich auf dem neuen Preisniveau stabilisiert
- Leichte Zinssenkungen sorgen für neue Nachfrage
- Wohnungen verzeichnen wieder leichte Preissteigerungen
- Die Nachfrage in Toplagen bleibt konstant hoch
2026: Aktuelle Lage
- Weitgehend stabile Preise mit leichtem Aufwärtstrend bei Wohnungen (+1 %)
- Hauspreise seitwärts bis leicht rückläufig
- Steigende Nachfrage durch verbesserte Finanzierungsbedingungen
- Neubauaktivität weiterhin gering – begrenztes Angebot stützt die Preise
3. Die teuersten und günstigsten Stadtteile
Nicht jeder Stadtteil in Freiburg erzielt die gleichen Preise. Die Lage ist nach wie vor der wichtigste Faktor für den Immobilienwert.
Premium-Lagen (Top-Preise, sehr hohe Nachfrage):
- Altstadt: Historisches Zentrum, exklusive Lagen, bis zu 7.600 €/m²
- Herdern: Beliebte Familienlage, ruhig und zentrumsnah
- Wiehre: Gründerzeitvillen, Altbaucharme, hohe Nachfrage
- Günterstal: Exklusiv am Schwarzwaldrand, naturnahe Toplage
Beliebte Wohnlagen (gute Preise, starke Nachfrage):
- Vauban: Modernes, nachhaltiges Quartier, beliebt bei jungen Familien
- Rieselfeld: Modernes Stadtviertel, gute Infrastruktur
- Littenweiler: Universitätsnähe, beliebte Wohnlage
- St. Georgen: Ruhig, familienfreundlich, gute Anbindung
Aufstrebende Lagen (gutes Preis-Leistungs-Verhältnis):
- Stühlinger: Urbanes Viertel nahe Hauptbahnhof, im Wandel
- Haslach: Gemischtes Viertel mit Entwicklungspotenzial
- Landwasser: Günstige Einstiegspreise, solide Nachfrage
- Zähringen: Familienfreundlich, gute Anbindung an die Innenstadt
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4. Freiburg im Vergleich mit der Region
Auch die Gemeinden im Umland von Freiburg sind für Immobilienkäufer und -verkäufer interessant:
| Gemeinde | Ø Preis Wohnungen (€/m²) | Ø Preis Häuser (€/m²) | Tendenz |
|---|---|---|---|
| Gundelfingen | ca. 4.600 | ca. 4.800 | Stabil |
| Emmendingen | ca. 3.800 | ca. 3.600 | Leicht steigend |
| Breisach | ca. 3.500 | ca. 3.300 | Stabil |
| Waldkirch | ca. 3.600 | ca. 3.400 | Stabil |
| Kaiserstuhl (Region) | ca. 3.200 | ca. 3.000 | Stabil |
| March | ca. 4.200 | ca. 4.000 | Stabil |
| Merzhausen | ca. 5.000 | ca. 4.800 | Stabil |
| Bad Krozingen | ca. 4.000 | ca. 3.800 | Leicht steigend |
Die Umlandgemeinden bieten oft ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis bei guter Anbindung an Freiburg – besonders für Familien eine attraktive Alternative.
5. Prognose: Wie entwickelt sich der Markt weiter?
Unsere Einschätzung für den Freiburger Immobilienmarkt in den kommenden Jahren:
Kurzfristig (2026–2027):
- Weitgehend stabile Preise mit leichtem Aufwärtstrend
- Sinkende Zinsen werden die Nachfrage weiter beleben
- Das geringe Neubauangebot stützt die Preise
- Guter Zeitpunkt zum Verkaufen – stabile Preise bei steigender Nachfrage
Mittelfristig (2027–2029):
- Moderate Preissteigerungen von 2 bis 4 % pro Jahr erwartet
- Freiburg bleibt als Universitätsstadt und Wirtschaftsstandort attraktiv
- Nachhaltigkeit und Energieeffizienz werden wichtiger für die Preisbildung
- Zunehmende Preisdifferenzierung zwischen energetisch sanierten und unsanierten Immobilien
Langfristige Trends:
- Freiburg profitiert vom Bevölkerungswachstum und der hohen Lebensqualität
- Die begrenzte Baufläche sorgt langfristig für steigende Preise
- Nachhaltige Stadtentwicklung (Dietenbach) schafft neuen Wohnraum
- Digitalisierung und Homeoffice erhöhen die Attraktivität des Umlands
6. Was bedeutet das für Verkäufer und Käufer?
Tipps für Verkäufer:
- Der aktuelle Markt bietet stabile Preise – ein guter Zeitpunkt zum Verkaufen
- Eine professionelle Bewertung ist wichtiger denn je, um den optimalen Preis zu erzielen
- Energetische Sanierung vor dem Verkauf kann den Erlös deutlich steigern
- Professionelle Vermarktung mit hochwertigen Fotos und Exposés macht den Unterschied
Tipps für Käufer:
- Vergleichen Sie Preise in verschiedenen Stadtteilen und im Umland
- Nutzen Sie die aktuell moderateren Zinsen für günstige Finanzierungen
- Achten Sie auf den Energieausweis – Sanierungskosten können erheblich sein
- Lassen Sie sich von einem erfahrenen Makler beraten, der den lokalen Markt kennt
7. Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Ist jetzt ein guter Zeitpunkt zum Verkaufen in Freiburg?
Ja, der Markt in Freiburg ist stabil und die Nachfrage zieht wieder an. Besonders für Immobilien in guten Lagen und mit guter Energieeffizienz lassen sich attraktive Preise erzielen. Eine kostenlose Bewertung gibt Ihnen eine fundierte Grundlage für Ihre Entscheidung.
Werden die Immobilienpreise in Freiburg weiter steigen?
Wir erwarten für Freiburg einen moderaten Aufwärtstrend. Die begrenzte Baufläche, die hohe Lebensqualität und die starke Wirtschaft sprechen langfristig für stabile bis steigende Preise. Kurzfristige Schwankungen durch Zinsveränderungen sind jedoch möglich.
Wie finde ich den richtigen Preis für meine Immobilie?
Online-Bewertungstools liefern nur grobe Richtwerte. Für eine zuverlässige Preisermittlung empfehlen wir eine kostenlose Bewertung vor Ort durch einen erfahrenen Makler, der den Freiburger Markt aus erster Hand kennt.
Welche Stadtteile in Freiburg haben das größte Wertsteigerungspotenzial?
Aufstrebende Stadtteile wie Stühlinger und Haslach bieten aktuell gutes Potenzial. Auch das neue Stadtviertel Dietenbach wird langfristig für Wertsteigerungen in den angrenzenden Gebieten sorgen. Die klassischen Toplagen Wiehre, Herdern und Altstadt bleiben wertstabil.
Lohnt sich eine energetische Sanierung vor dem Verkauf?
Das hängt vom Einzelfall ab. In vielen Fällen kann eine energetische Modernisierung den Verkaufspreis deutlich steigern – oft mehr als die Investitionskosten. Wir beraten Sie gerne, welche Maßnahmen sich bei Ihrer Immobilie lohnen.
Fazit – Freiburg bleibt ein starker Immobilienstandort
Der Freiburger Immobilienmarkt zeigt sich 2026 stabil mit leichtem Aufwärtstrend. Für Verkäufer bietet sich aktuell ein gutes Marktumfeld mit steigender Nachfrage. Für Käufer gibt es in einigen Stadtteilen und im Umland attraktive Möglichkeiten.
Ob Sie verkaufen, kaufen oder einfach den Wert Ihrer Immobilie erfahren möchten – wir beraten Sie gerne!
📞 Tel: +49 175 56 19 155
📧 E-Mail: kontakt@immorath.de
Über den Autor: Hannes Rath
Gründer von IMMORath – Immobilienmakler Freiburg. Ausgezeichnet als Capital Top-Makler mit 5-Sterne-Höchstnote. Top Dienstleister 2025 – Proven Expert. ImmoScout24 Gold Partner. ImmoWelt Business Partner. Mit langjähriger Erfahrung im Freiburger Immobilienmarkt berät er Eigentümer beim erfolgreichen Verkauf ihrer Immobilie.
