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Marktbericht Freiburg Q1 2026 – Aktuelle Entwicklungen & Prognosen
Der Freiburger Immobilienmarkt zeigt sich zum Jahresbeginn 2026 in einer Phase der Stabilisierung. Nach den turbulenten Jahren mit rasant steigenden Zinsen und rücklaufenden Kaufpreisen zeichnet sich nun eine Bodenbildung ab. In diesem Marktbericht analysieren wir die aktuellen Entwicklungen, Preistrends und geben Ihnen eine fundierte Einschätzung für die kommenden Monate.
Inhaltsverzeichnis
Marktüberblick: Freiburg Anfang 2026
Freiburg bleibt eine der begehrtesten Städte in Süddeutschland. Die hohe Lebensqualität, die renommierte Universität und die Nähe zu Frankreich und der Schweiz sorgen weiterhin für eine anhaltend starke Nachfrage – bei gleichzeitig begrenztem Angebot.
Die wichtigsten Kennzahlen im Überblick:
- Einwohner: ca. 236.000 (Tendenz steigend)
- Leerstandsquote: unter 1 % – einer der niedrigsten Werte bundesweit
- Baugenehmigungen 2025: leichter Anstieg gegenüber Vorjahr, aber weiterhin unter dem Bedarf
- Transaktionsvolumen: Stabilisierung nach Rückgang in 2023/2024
Aktuelle Preisentwicklung nach Segmenten
Eigentumswohnungen
| Lage | Preis/m² (Durchschnitt) | Veränderung gg. Vj. | Tendenz |
|---|---|---|---|
| Toplage | 6.200 – 7.500 € | +1,5 % | ↗ leicht steigend |
| Gute Lage | 4.800 – 5.800 € | +0,5 % | → stabil |
| Mittlere Lage | 3.800 – 4.600 € | -0,5 % | → stabil |
| Einfache Lage | 3.200 – 3.800 € | -1,0 % | ↘ leicht sinkend |
Einfamilienhäuser
| Typ | Preisspanne | Tendenz |
|---|---|---|
| Reihenhaus | 450.000 – 600.000 € | stabil |
| Doppelhaushälfte | 550.000 – 750.000 € | leicht steigend |
| Freistehendes EFH | 700.000 – 1.200.000 € | stabil bis steigend |
Mietwohnungen
Die Mieten in Freiburg liegen weiterhin auf hohem Niveau. Neubauwohnungen werden im Schnitt für 14 – 18 €/m² angeboten, Bestandswohnungen für 10 – 14 €/m². Die Mietpreisbremse greift, die Nachfrage übersteigt das Angebot jedoch deutlich.
Angebot und Nachfrage
Das Verhältnis von Angebot und Nachfrage bleibt in Freiburg angespannt. Während die Zahl der inserierten Objekte gegenüber dem Tiefpunkt Mitte 2023 gestiegen ist, liegt sie weiterhin unter dem langjährigen Durchschnitt.
Angebotsseite: Die höheren Zinsen haben dazu geführt, dass weniger Eigentümer verkaufen möchten – viele halten an günstigen Altkrediten fest. Gleichzeitig stockt der Neubau weiterhin.
Nachfrageseite: Die Nachfrage zieht wieder an, insbesondere von Familien und Kapitalanlegern. Die leicht gesunkenen Zinsen und die Hoffnung auf eine Bodenbildung bei den Preisen motivieren Käufer.
Vermarktungsdauer: Gut bepreiste Objekte in gefragten Lagen werden weiterhin zügig verkauft (4 – 8 Wochen). Überpreiste Immobilien stehen hingegen deutlich länger.
Stadtteile im Fokus
Top-Performer
- Wiehre: Konstant hohe Nachfrage, kaum Preisabschläge. Altbauwohnungen erzielen Spitzenpreise.
- Herdern: Beliebte Familienlage mit stabiler Preisentwicklung.
- Vauban: Das Nachhaltigkeitsquartier bleibt bei jungen Familien sehr gefragt.
Aufsteiger
- Haslach: Zunehmend beliebt dank guter Anbindung und vergleichsweise moderater Preise.
- Stühlinger: Profitiert von der Nähe zum Hauptbahnhof und der Neugestaltung des Quartiers.
- Rieselfeld: Junges Stadtquartier mit wachsender Infrastruktur und gutem Preis-Leistungs-Verhältnis.
Umland mit Potenzial
- Gundelfingen: Familienfreundlich, gute Stadtbahnanbindung, Preise 15 – 20 % unter Freiburg-Niveau.
- March: Attraktive Alternative für Hauskäufer mit Blick auf den Kaiserstuhl.
Einflussfaktoren auf den Markt
Mehrere Faktoren bestimmen die Entwicklung des Freiburger Immobilienmarkts:
- Zinsentwicklung: Die EZB hat die Leitzinsen zuletzt stabil gehalten. Weitere leichte Senkungen im Laufe von 2026 sind möglich, was den Markt zusätzlich beleben könnte.
- Neubautätigkeit: Die Bautätigkeit bleibt hinter dem Bedarf zurück. Hohe Baukosten und lange Genehmigungsverfahren bremsen das Angebot.
- Bevölkerungswachstum: Freiburg wächst weiterhin – durch Zuzug und die Universität. Das stützt die Nachfrage langfristig.
- Regulierung: Die Mietpreisbremse und das Umwandlungsverbot bei Mietwohnungen beeinflussen das Investorenverhalten.
Ausblick: Wie geht es weiter?
Unsere Einschätzung für den Freiburger Immobilienmarkt in den kommenden 12 Monate:
Kurzfristig (Q2 – Q3 2026)
- Stabilisierung der Kaufpreise auf aktuellem Niveau
- Leichte Zunahme der Transaktionen
- Weiterhin hohe Mieten durch Angebotsknappheit
Mittelfristig (2026 – 2027)
- Moderate Preissteigerungen von 1 – 3 % pro Jahr in guten Lagen
- Einfache Lagen bleiben preissensibel
- Neubauquartier Dietenbach wird erste Wohnungen auf den Markt bringen
Langfristig
Freiburg bleibt aufgrund seiner Standortqualität ein stabiler und attraktiver Immobilienmarkt. Die strukturelle Angebotsknappheit wird die Preise langfristig stützen. Wer jetzt kauft, investiert in einen wertbeständigen Standort.
Der Freiburger Immobilienmarkt befindet sich in einer Phase der Normalisierung. Für Käufer bietet sich aktuell ein günstiges Zeitfenster: Die Preise haben sich stabilisiert, der Wettbewerb unter Käufern ist moderat, und die Auswahl ist besser als in den Boomjahren. Für Verkäufer gilt: Eine professionelle Vermarktung und realistische Preisvorstellung sind entscheidend für einen zügigen und erfolgreichen Verkauf.
Kostenlose Immobilienbewertung anfragen: immorath.de
Über den Autor: Hannes Rath
Gründer von IMMORath – Immobilienmakler Freiburg. Ausgezeichnet als Capital Top-Makler mit 5-Sterne-Höchstnote. Top Dienstleister 2025 – Proven Expert. ImmoScout24 Gold Partner. ImmoWelt Business Partner. Mit langjähriger Erfahrung im Freiburger Immobilienmarkt berät er Eigentümer beim erfolgreichen Verkauf ihrer Immobilie.
